******事务所位于新姚路188号，总占地面积12785.48平方米，总建筑面积9335平方米，由一栋10层的独立建筑组成，其中地下1层，地上9层，地下建筑面积3755.39平方面，为配套的停车场和设备用房，地上建筑面积5580平方米，绿化面积5820平方米，路面面积5200平方米，主要用途为办公用房和住宅宿舍区。住宅建筑面积约8020平方米。本项目容积率2.0，建筑密度20.1﹪，绿地率45.5﹪，总停车位128个，其中地下96个，地上32个。

主要设施设备情况

1、配电系统

2、配电系统装机总容量400KVA电力变压器2台、高压配电柜8台、低压配电柜8台。

3、空调系统

4、全部采用分体式空调

5、给排水系统

6、给水泵2台、水箱2个、地下水池1个、防洪排渍泵4台。

7、消防系统

8、消防泵******消防自动报警、自动喷淋、防排烟系统一套。

9、电梯：上海三菱2台

10、安全防患与监控系统

11、办公楼******消防监控室1间、监控设备1套、门卫岗亭1个

12、停车场系统

13、地下停车场地面无尘处理，采用智能停车场系统。

备注：所有设施设备情况以现场踏勘为准。

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???按国家相关标准、行业标准、地方标准执行。

?******事务所办公大楼

??2、服务人数：不少于13人

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1、交付时间：委托管理期限为3年

2、交付地点：******事务所指定地点

一、项目采购内容

1、按公共秩序维护及安全防范：管理区******消防管理及应急突发事件的处理。

2、卫生保洁：管理区域内公共部位的卫生清洁工作，包含管******办公室和会议室的保洁。

3******消防、监控、门禁、供配电系统、给排水系统、通风系统、公共照明等相关设施设备的日常维修养护（含电梯年检）。

4、房屋公共部位的日常零星维修。

5、公共绿化、园林设施养护和管理。

6、物业档案资料的收集、管理。

7、报刊邮件的收发服务及会务服务。

二、总体要求

1、按照实际工作需要配备物业管理人员，所有工作人员须通过专业培训，保证上岗人员具备上岗应具备的素质，符合国家相关法律法规规范的要求。

2、拟任项目经理须持有物业管理师、物业管理经理资格证，全面负责该项目的工作。

3******消防、给排水、强弱电、职能化设施等，要求提交技术负责人执业资格证复印件。

4、统一着装，持证上岗，责任明确，有详尽的管理措施。

5、物业管理工作人员能自觉遵守招标人（业主）的各项规章制度。

6、物业管理企业及人员必须严格执行保密制度。

7、投标技术方案要求充分考虑项目特点，符合项目实际。

三、分类要求

1、卫生保洁要求：

（1）办公楼外墙清洗每年一次，办公楼大厅、过道大理石地面每年打磨清洗一次，清洗后保证没有污渍，时间按甲方要求安排进行；

（2）院内道路前坪及车库的清扫要保证每天一次以上，保证地面不得有垃圾和杂物；

（3）办公楼玻璃每月擦洗一次以上，保证清洁明亮；

（4）大厅的自动门、楼梯扶手及电梯每天要进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（5）其他公共部位每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；

（6）公共卫生间（共18间）每天要进行两次以上的打扫，卫生间的垃圾桶、废纸篓、茶叶篓及手纸、洗手液（如需配备）由业主单位提供，其他清洁用品用具由物业公司自行承担；

（7）活动室会议室的卫生要经常派人打扫，每星期一次以上，会议室会前会拮要进行专门的打扫，要保持干净整洁；

（8）灯具每年清洗两次，天花板上不得有蜘蛛网出现；

（9******办公室的卫生要在上班前和下班后进行打扫，要保持卫生清洁；

（10******办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室；

（11）楼顶要进行定期打扫，要操持干净整洁，不得有杂物。

（12）垃圾要做到及时清扫、收集，日产日清，并负责集中运至垃圾中转站；

（13）流泥井及化粪池每月检查一次，无堵塞外溢现象，定期消杀；

（14）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作；

2、绿化养护要求:

服务内容：管理区域内树木、花草、绿地的日常维护、修整、管理和施肥，病虫防治，面积现场踏勘为准。

服务标准:

（1）制定绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。

3、设施及设备的维保要求：

（1）供配电照明系统

服务内容：对物业管理范围内供电系统变、低压电器设备、变压器、电线、电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用，临时用电管理。

服务标准：每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时 处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率真100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

（2）给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好孩儿自理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作，生活水箱每年一次清洗消毒及水质检测工作。

（3******消防、安防监控系统

******消防人员持证上岗，实行24************消防栓灵活启动。

（4）电梯运行维护

建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其他附属设施完好，严格执行国家有关电梯管理管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备，定期进行维护保养轿厢、井道保持清洁，因故障电梯，接到报修后维修人员在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

4、房屋公共部位日常零星维修养护要求：

服务内容：楼内公共过道、走廊通道、公共卫生间、外墙面、屋面，楼外的公共场地、道路、建筑小品、停车场地的日常维修养护（单项维修费用在100元以下的维修），超过100元以上的单项维修项目由物业公司向业主方申报，费用由业主方承担。

服务标准：每天巡视检查公共部位，发现问题，及时自理，小修24小时内及时解决，零修及时率100%，合格率100%。

5、公共秩序维护及安全防范要求：

服务内容：

（1）门卫岗亭值守，办公楼大厅值勤；

（2）管辖区域交通与车辆停放秩序管理，地下停车场的管理；

（3）防盗、防火报警监控设备运行管理；

（4）管理区域内的治安巡逻，防火防盗及其它突发事件处理等，制定各类紧急预案。

服务标准：

（1）建立人员、车辆、道路及公共秩序管理制度并认真落实；

（2）门卫岗停24小时轮流值班，确保人员、物品、危险品进出安全，做好登记，有交接班记录；

（3）办公楼大厅从7:30到18时有专人值班，对进出办公大楼人员进行询问登记，确保办公楼正常工作秩序，收发各类报刊邮件；

（4******消防监控室要求24小时执勤，有值班记录，正确使用监控设备，保证各监控部位的参数设置符合要求，并能够对整个系统进行必要的日常维护；

（5******消防设施分布，设施到位完好，坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生；

（6）管辖范围内治巡查及重点部位防范检查和巡逻，做到巡查到位，有记录；

（7）制定各类突发事件的应急预案，并经常演练，发生突发事件时立即采取措施，并及时报警和配合公安部门处理；

（8）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件。

6******办公室安排的各类会议的会前、会中及会后服务。

附件：******事务所物业服务考核实施细则

为了便于管理和检查监督，更好的履行合同，在合同的基础上制定本物业项目考核标准。

1、《物业管理考核实施细则》将委托物业管理的工作划分为八个项目,合计分值为600分，每个项目满分值分别为：1）、房屋管理80分；2）；机电设备管理50分；3）、公共区域及其设施管理120分；4)、清洁卫生管理150分；5）、安全保卫管理100分；6）绿化管理50分；7）、服务受理50分。

2************办公室每季度对物业管理工作及期服务质量全面检查一次，抽查一次，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为对物业管理工作质量的奖惩依据。总得分在495至565分间（即满意度在85%-95%之间），不奖不罚，总得分低于495（不含495分），每少一分，处罚物业管理公司200元；总得分565分以上每增加一分，给物业管理公司奖励200元；

3、对物业管理公司实施的罚金，从应付的物业管理费中扣除，应得的奖励金，由采购人在支付管理费时一并支付。

4******办公室每月用半天的时间与物业管理公司召开一次沟通会，对管理服务好的方面给予表扬，对管理服务不到位及存在问题及时指出。

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???本项目按简易程序进行验收。

1、各投标单位自行踏勘，以上所有数据及技术参数以投标人现场踏勘核实为准，因投标方放弃踏勘而产生的不明和误解之处，由投标单位自行承担。

2、对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失由物业公司承担。

3、物业公司应按规定购买员工社会保险，其费用由物业公司自行承担。

4、对物业管理公司安全保卫人员素质的要求：持证上岗，相貌端正，品行优良，身体健康，无违法违纪记录。

5、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康善的要求：统一着装，经理、电工、保安等岗位需要持证上岗，其费用由物业公司自行承担。

6、除业主方委托物业公司代收的费用外，物业公司无对外收费权。

7、物业管理公司履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作，物业公司根据自的需要订报刊、杂志，手续自理。

8、对物业管理公司的其他要求:应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

9、物业管理用房的提供情况：业主方提供物业管理用户三间（约60平米），员工生活用房一套由中标单位自行负责。

10、物业管理饮食安排情况：餐饮自理。

11、采购单位每季以转账形式支付物业管理费，并与日常考核结果挂钩。

12、履行保证金数额及要求：签定合同时按合同约定交纳履约保证金。合同到期未违反合同约定的事项一次性退还，不支付利息。

13、对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《物业管理考核实施细则》。

14、项目公共收益业主方与服务单位六四分成。

15、公用水电费：由采购人负责、协助甲方做好节能降耗工作。

16、对物业公司人员要求55岁以下70%以上。

????3、结算方法：

????3.1、?付款人：******事务所

????3.2、?付款方式：签订合同后，每季度第三个月的15日前支付该季度的款项。

????4、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工，管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

????5、委托管理期限:3年

????6、宿舍区域40******委员会与物业公司另行签订物业服务协议和约定收费标准和服务内容等。

????7、工作日公务来访车辆免费停放。

????8、节假日以及重大活动的装饰布置，采用有偿服务方式或另行签订补充协议。遇文明创建等重大活动开展时，中标人需无条件配合甲方搞好保洁等创建工作。

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